¿Qué intereses se pagan en una hipoteca inversa?

Este producto es lo contrario a una hipoteca: es alguien que necesita liquidez, y que monetiza la vivienda en la que vive, contratando un crédito hipotecario “inverso”. Un crédito que el beneficiario recibirá y que devolverán sus herederos. Todo esto significa que el proceso de generación de intereses por la deuda contraída en la hipoteca inversa es diferente al de cualquier otro crédito hipotecario. A diferencia de una hipoteca tradicional, en la hipoteca inversa los intereses no se pagan mes a mes, sino que se acumulan a lo largo del tiempo y se saldan al final del préstamo, es decir, cuando fallece el titular, los herederos tienen un plazo de 12 meses para saldar la deuda con medios propios o, o mediante la venta de la vivienda.

De esta manera, los intereses pueden expresarse de dos maneras:

• El TIN (Tipo de Interés Nominal) refleja solo el porcentaje que cobra la entidad financiera por prestarte el dinero, sin tener en cuenta otros gastos.
• El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye, además del TIN, los gastos asociados (como comisiones, notaría, tasación, etc.), por lo que representa mejor el coste real del préstamo.

Por eso, el TIN suele ser más bajo, mientras que el TAE por norma general es superior, variando los porcentajes en función de las condiciones contratadas.

En consecuencia, en comparación con una hipoteca tradicional, estos tipos de interés suelen ser algo más elevados, debido a que el banco asume un mayor riesgo y no recupera su dinero hasta muchos años después de conceder el préstamo.

La duración de este crédito no es fija, ya que seguirá vigente hasta la devolución por parte de los herederos, lo que conlleva que el capital prestado y los intereses están inmovilizados para el prestamista durante un período incierto.

En primer lugar, uno de los factores más decisivos que afecta los intereses de una hipoteca inversa es la edad del solicitante. Normalmente, se trata de una persona mayor, con una edad mínima por ley de 65 años, aunque en la mayoría de los casos ya ha cruzado el umbral de los 80. El tiempo de vida teórico que resta al beneficiario, parece a priori más corto, y es determinante en la fijación del tipo de interés aplicado. Por eso, cuanto mayor es la edad, menor es el tiempo previsto para la devolución del préstamo, lo que reduce el riesgo para la entidad financiera y, como consecuencia, se puede acceder a condiciones más ventajosas en cuanto al tipo de interés. 

En segundo lugar, los intereses de una hipoteca inversa se pueden ver afectados por la finalidad por la que se solicita esta modalidad de préstamo. En la hipoteca inversa, el prestatario desea monetizar su vivienda habitual, y lo lleva a cabo suscribiendo un crédito hipotecario que no tiene obligación de devolución hasta el fallecimiento. De esta manera, el objetivo principal suele ser complementar los ingresos de la jubilación, transformando el valor de la vivienda en liquidez. Al tratarse de un préstamo que no requiere devolución inmediata, sino cuando el titular fallece, los intereses se acumulan y se pagan al final, lo que también influye en el cálculo de los mismos.

Y, en tercer lugar, otro factor clave es el porcentaje de liquidez que se concede en relación con el valor de tasación de la vivienda. En el caso de la hipoteca inversa, este porcentaje suele ser más bajo que en una hipoteca tradicional, ya que la devolución del préstamo no se produce de forma inmediata. En ese sentido, la entidad financiera asume un mayor riesgo y necesita contar con un margen de seguridad suficiente para garantizar que la deuda no supere el valor del inmueble cuando llegue el momento de liquidarla.

Estas tres características, la edad del prestatario, la monetización de la vivienda habitual, y el menor porcentaje sobre el valor de tasación de la vivienda, configuran un tipo de interés que es superior al de las hipotecas tradicionales, pero que se ajusta a las importantes diferencias que tiene la estructura de este crédito hipotecario.

Diferencias que se pueden resumir en las siguientes: el montante de la deuda hipotecaria es porcentualmente menor que en una hipoteca tradicional; el tiempo de generación de intereses también es inferior; y los beneficios para el prestatario son mayores. Además, en la hipoteca inversa el prestatario no tiene por qué contratar seguros que se exigen en otro tipo de hipotecas, por lo que no debe hacer frente a primas ni gastos extras, que encarecerían mucho más la cantidad a abonar por la deuda contraída.