¿Qué es una hipoteca inversa?

Y es este uno de los principales motivos por los que el ámbito de los productos financieros se ha tenido que adaptar a esta nueva tendencia, desarrollando productos específicos, como la hipoteca inversa. O lo que es lo mismo, un préstamo hipotecario para mayores de 65 años con el que reciben un ingreso extra por su vivienda en propiedad. 

Para entender mejor qué es la hipoteca inversa te pondremos en contexto. Una persona mayor que ha trabajado durante años, se ha comprado su vivienda, y llegado el momento de disfrutar del esfuerzo de toda la vida, se ve limitado económicamente, ya que la pensión que cobra no le alcanza para cubrir determinadas necesidades. 

Para mejorar esta situación, surge la hipoteca inversa, dándole la vuelta al archiconocido préstamo hipotecario. En este caso, la persona mayor propietaria de una vivienda recibe dinero, normalmente en forma de renta mensual, por su vivienda sin tener que venderla, ayudando a completar su pensión de jubilación. 
Ahora que ya hemos resumido qué es una hipoteca inversa, te invitamos a que profundices en ella, accediendo a toda la información que hemos preparado en este artículo. 

Para entender bien cómo funciona la hipoteca inversa, entraremos en detalle sobre cada uno de los puntos claves a destacar. De este modo, hemos preparado un listado para que te sirva de ayuda, el cual encuentras a continuación. Por lo tanto, una hipoteca inversa funciona: 

• Al contrario que una hipoteca tradicional

Lo primero a destacar sobre cómo funciona una hipoteca inversa es que lo hace al revés que una de las hipotecas habituales. En un préstamo hipotecario tradicional, la persona que lo recibe paga a la entidad, mientras que en la hipoteca inversa la entidad adelanta al propietario el valor de la casa. En la actualidad, quienes pueden comercializar este tipo de productos financieros son las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las entidades aseguradoras. 

 

• Se recibe dinero por la casa

Otro de los puntos importantes de cómo funciona una hipoteca inversa es su particularidad de ser el único producto que convierte una casa en dinero sin venderla. Para ello, el punto de partida es calcular el importe, teniendo en cuenta dos puntos claves, como son la edad de la persona que lo solicita y el valor de la vivienda. Una vez que se conoce, se puede recibir la liquidez de distintas formas: en forma de ingreso mensual constante, en un pago único o de forma combinada. En este punto, es importante destacar que este préstamo hipotecario no tiene cuotas de amortización.

• La propiedad de la vivienda se mantiene

Con este tipo de préstamo hipotecario, la persona mayor que lo solicita sigue siendo el propietario de la vivienda. Por ello, puede seguir viviendo y hacer un uso normalizado de la misma. 

Si después de conocer cómo funciona la hipoteca inversa, te planteas formalizar la contratación de una, en Caser tenemos lo que buscas. Así pues, ahora podrás conocer las características que convierten a la hipoteca inversa de Caser en una de las opciones más ventajosas de productos financieros de este tipo. 
De entrada, la hipoteca inversa se trata de una operación financiera con la que es posible convertir en dinero el valor de la vivienda habitual. 
 

En segundo lugar, este tipo de préstamo hipotecario presenta distintas maneras en las que poder disponer del crédito. Por ejemplo:

• Hipoteca inversa capital total: recibe la liquidez en forma de pago inicial y único, calculado en base a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. 
• Hipoteca inversa disposiciones mensuales: recibe el dinero en pagos mensuales y constantes. Estos pueden ser de dos formas:

1. Disposición mensual: menos dinero, pero durante más meses.
2. Disposición mensual concertada: más dinero, durante menos meses. 

• Hipoteca inversa pago combinado: recibe un pago inicial y, además, refuerza tu pensión con pagos mensuales.

En tercer lugar, la hipoteca inversa de Caser dispone de la opción de contratar servicios asistenciales específicos para personas mayores, ofrecidos por Caser Residencial, en particular:

• Sin límites a lo largo de toda la vida del producto:

- Asesoramiento telefónico 24/ 7
- Asesoramiento en ayudas técnicas y descuentos para el alquiler y compra de los mismos. 

• Durante los 10 primeros años de vigencia del producto:

- Ayuda a domicilio (10 horas al año) 
- Selección de personal interno/ externo (al año)

Al fallecimiento del titular 

En este producto financiero específico de la hipoteca inversa, el fallecimiento del titular tiene una importancia destacable sobre el mismo. En este sentido, los herederos obtienen la propiedad, pero también la obligación de devolver al banco el capital y los intereses acumulados. 

De este modo, los herederos al fallecer el titular de una hipoteca inversa tienen distintas posibilidades:

• Pagar la deuda con sus propios fondo o con una hipoteca tradicional y quedarse con la casa.
• Vender la propiedad y saldar la deuda.
• Renunciar a la herencia, pasando el banco a ejecutar la hipoteca para recuperar el importe. 

Regulación

Cuando se trata de una vivienda y cualquier acción relacionada con ella, es imprescindible contar con la seguridad de que cumple con la legislación vigente. Como no podía ser de otra manera, este préstamo hipotecario está regulado por la ley de la hipoteca inversa, que no es otra que la Ley 41/ 2007, encargada de determinar todos los aspectos sobre la misma. 
Cabe destacar que, en relación con los aspectos legales, además, este producto financiero sigue el régimen de transparencia y comercialización establecido por el Ministerio de Economía y Hacienda en la Orden EHA 2899/2011.
Por consiguiente, el procedimiento para contratar una hipoteca inversa debe seguir una serie de pasos y contar con una documentación precontractual necesaria. Todo ello se detalla a continuación.

• El primer paso comienza con la entrega, de forma gratuita, por parte de la entidad al cliente de la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) para hipotecas inversas. En ella se debe mostrar información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. 
• Después, en el momento que la entidad disponga de información sobre las necesidades de financiación, de la situación financiera y las preferencias de la persona solicitante, esta debe entregar una Ficha de Información (FIPER) para hipotecas inversas. En esta ficha se mostrará una información personalizada que le va a permitir a la persona interesada comparar y valorar las distintas ofertas del mercado. 
• Entonces, si llegado el momento, la persona interesada se decide a contratar la hipoteca inversa con la entidad, se le entregará, por parte de la misma, una oferta vinculante (OV) con el valor de la tasación de la vivienda, además de recibir asesoramiento de profesionales cualificados que le ayuden a comprender las implicaciones de la hipoteca inversa. 

Ahora bien, este es, quizás, uno de los puntos sobre los que es necesario disponer de más información. Por eso, vamos a destinar las siguientes líneas a ofrecer más detalles sobre en qué consiste en una hipoteca inversa la tasación y el asesoramiento. 

Para empezar, comenzaremos hablando de la tasación, el punto clave de toda hipoteca inversa. Siempre la debe realizar una sociedad tasadora homologada por el Banco de España, conforme a la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles. De este modo, el capital del continente estimado en esta tasación se corresponderá con el capital del continente del seguro de daños. 

Por otro lado, sobre los servicios de asesoramiento independiente que la entidad proporcionará, es necesario destacar que estos deben llevarse a cabo por personas profesionales e imparciales. Además, no se puede perder de vista que tienen que tener en cuenta aspectos tan importantes como la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos del producto, actuando, en todo caso, en el mejor interés de la persona solicitante.
 

Para tener una idea clara de las características clave de la hipoteca inversa y de la hipoteca tradicional, hemos preparado la siguiente tabla comparativa. 

Característica	Hipoteca inversa	Hipoteca tradicional
Propósito	Complementar la pensión recibiendo liquidez de la vivienda habitual.	Financiar la compra de una vivienda.
Edad del titular	Para mayores de 65 años.	Para cualquier edad, dependiendo de la solvencia.
Flujo de dinero	El titular recibe dinero de entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito o entidades aseguradoras.	El titular paga dinero al banco en cuotas.
Devolución del préstamo	Se liquida cuando el titular fallece, aunque también existe la posibilidad de cancelar parcial o totalmente en cualquier momento por parte del titular.	Se devuelve en cuotas mensuales durante un plazo de años. O con amortizaciones anticipadas.
Propiedad	El titular mantiene la propiedad y el derecho de uso de la vivienda.	El titular se convierte en el propietario (una vez pagada la hipoteca).
Deuda	La deuda crece con el tiempo a medida que se perciben las cantidades, ya que no hay devolución hasta el fallecimiento.	La deuda disminuye con cada cuota de pago.

La hipoteca inversa de Caser es el único producto que convierte tu casa en dinero sin venderla. Para que puedas entender mejor su funcionamiento, hemos preparado el siguiente ejemplo de hipoteca inversa.

Pongámonos en antecedentes. En esta ocasión, los interesados en solicitar una hipoteca inversa de Caser son un matrimonio de 86 y 85 años, cuya vivienda está en Madrid y su tasación es de 450.000€. 

En este caso, sus opciones de ingresos a través de la hipoteca inversa o invertida son:

Si desean combinar el pago único + las disposiciones mensuales + los servicios asistenciales, los ingresos extra que recibirán serán de: 10.000€ (pago único) + 833€/mes (disposición mensual).

• Si se deciden por la opción de una hipoteca inversa Capital total (pago único al inicio) podrán optar por recibir 144.000€ y no contar con servicios asistenciales o igualmente recibir 144.000€, pero contar con los servicios asistenciales.
   
• En cambio, si se deciden por la opción de una hipoteca inversa de disposiciones mensuales, con la opción de recibir menos dinero durante más meses, abono durante 20 años, entonces sus opciones de ingresos extra serán las siguientes:
  - Si solo quieren recibir disposiciones mensuales sin servicios asistenciales: 937€/mes
  - Si quieren recibir disposiciones mensuales con servicios asistenciales: 919€/mes
  - Ahora bien, eligiendo un abono durante 20 años también puede decidirse por una hipoteca inversa combinada. De este modo:
  • Si quieren recibir un pago inicial y completar con ingresos mensuales, pero no ven necesario los servicios asistenciales. Entonces, recibirán: 10.000€ (pago inicial) + 850€/mes (disposición mensual).
  • Si desean combinar el pago único + las disposiciones mensuales + los servicios asistenciales, los ingresos extra que recibirán serán de: 10.000€ (pago único) + 833€/mes (disposición mensual). 
• ​​​​​​​En el caso de que se decidan por la opción de hipoteca inversa de disposiciones mensuales, pero con la opción mensual concertada, es decir, más dinero, pero en menos meses, abono durante 6 años. Así, las opciones de ingresos extra serían los siguientes:
  • Si solo quieren recibir disposiciones mensuales sin servicios asistenciales: 1.809€/mes.
  • Si quieren recibir disposiciones mensuales con servicios asistenciales: 1.786€/mes.
• También, con un abono a 6 años, otra opción que tendrían sería la hipoteca inversa combinada con las siguientes alternativas:
  • Si quieren recibir un pago inicial y completar con ingresos mensuales, pero no ven necesario los servicios asistenciales. Entonces, recibirán: 10.000€ (pago inicial) + 1.642€/mes (disposición mensual).
  • Y, por último, si desean combinar el pago único + las disposiciones mensuales + los servicios asistenciales, los ingresos extra que recibirán serán de: 10.000€ (pago único) + 1.620€/mes (disposición mensual). 

Para terminar, cabe destacar que esta simulación puede variar, no siendo posible garantizar su exactitud, ya que está sujeta a posibles cambios.