Vivienda Inversa vs Hipoteca Inversa

La vivienda inversa es una solución de liquidez que consiste en que una persona mayor vende su vivienda habitual y suscribe simultáneamente con el comprador un contrato de arrendamiento hasta que fallece. Es decir, pasa de residir en su vivienda como propietario, a hacerlo como arrendatario. Obtiene un dinero por la venta de la vivienda, y como inquilino paga mensualmente una renta determinada, con la seguridad de que podrá residir en su vivienda de por vida.

La solución de liquidez hipoteca inversa, consiste en que el propietario de la vivienda, una persona mayor de 65 años o afectada por una discapacidad superior al 33%, recibe de una entidad prestamista (entidad financiera, compañía de seguros, o intermediario financiero), un préstamo hipotecario garantizado con la vivienda.

Esto significa que continúa siendo el propietario, mantiene el uso de la vivienda, y no tiene que devolver el préstamo en vida. Como propietario, puede vivir en su casa o alquilarla.

Existen varias modalidades de abono de capital por la entidad:

• Abono una sola vez: una de ellas es que el abono de la cantidad prestada de una sola vez en el momento de la firma de la escritura ante notario
• Pago diferido:  pago diferido mediante plazos previamente fijados en la escritura de préstamo
• Combinación de ambos: también puede pactarse una combinación de ambos, es decir, que se abone por la entidad prestamista al titular una cantidad en el momento de la firma de la escritura notarial y otra cantidad máxima mediante plazos.

El importe del préstamo y de sus mensualidades se establece en función de la tasación de la vivienda y de la edad del prestatario. Un inconveniente que puede surgir en la modalidad de pagos mensuales es que el titular viva más años de que lo que se ha estimado en el contrato, y que llegada esa fecha deje de percibir ingresos. Este inconveniente puede salvarse contratando un seguro de rentas vitalicias, para garantizar la percepción de la renta complementaria hasta el fallecimiento del titular.

Al llegar el fallecimiento del titular, sus herederos pasan a ostentar la propiedad de la vivienda, pudiendo elegir entre quedarse la vivienda previa devolución del capital y los intereses pactados, o bien vender la vivienda y pagar el crédito. Si existiera liquidez sobrante tras la venta y cancelación de la deuda, el remanente es para los herederos. Si los herederos renunciasen a la herencia, la entidad prestamista iniciaría el correspondiente procedimiento para recuperar la deuda. En todo caso, lo habitual es que la vivienda se haya revalorizado con el paso del tiempo, por lo que los herederos que se adjudiquen la herencia tendrán un beneficio económico.

La diferencia fundamental entre vivienda e hipoteca inversa radica en que, en el caso de la vivienda inversa se transmite la propiedad a un tercero, lo que no ocurre con la hipoteca inversa.

Si quieres saber qué es la hipoteca inversa, esta es un tipo de préstamo que se constituye sobre la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años, o con una discapacidad igual o superior al 33%. Una persona que necesita una liquidez extra y recurre a esta solución.

Los escenarios que motivan contratar una hipoteca inversa son diversos. Hay personas que desean disfrutar de un nivel de vida que sus ahorros, rentas, o pensión de jubilación no pueden proporcionarles. En otros casos, los motivos son necesidades económicas para hacer frente a cuidados y ayudas por enfermedad, situaciones de dependencia etc.

En el momento de la firma del crédito hipotecario, el propietario puede recibir un dinero en un único pago, o en plazos, o bien en una combinación de ambos.

Al fallecimiento del propietario, los herederos se adjudican la propiedad de la vivienda, y con ella la deuda hipotecaria. Las opciones para los herederos son variadas, como hemos comentado.

Además, en cualquier momento la hipoteca inversa se puede cancelar parcial o totalmente. Y permite obtener ingresos adicionales alquilando la vivienda.

La hipoteca inversa está regulada expresamente por ley y se firma ante notario, lo que le concede seguridad jurídica al prestatario.

La vivienda inversa, al ser una mera compraventa, no tiene una regulación que proteja expresamente al vendedor, rigiéndose por lo pactado entre las partes. A la firma de la escritura de compraventa se suscribe, de forma simultánea, un contrato de arrendamiento, en virtud del cual, el vendedor pasa a ser arrendatario de la vivienda hasta su fallecimiento. La suscripción del contrato de arrendamiento vitalicio proporciona al arrendatario una seguridad y una tranquilidad en un mercado, el de arrendamiento, en el que existe un encarecimiento de los precios.

Existen algunas entidades del sector inmobiliario que consideran la vivienda inversa una opción rentable para sus inversores. Por ejemplo, las Socimis (sociedades de inversión inmobiliaria), que incorporan viviendas inversas a las carteras de sus vehículos de inversión, para que les generen unos beneficios vía rentas, y plusvalías latentes.

Ambas soluciones de liquidez están pensadas para personas de una edad avanzada. En el caso de la hipoteca inversa, la edad mínima es de 65 años. Ambos usuarios han de ser propietarios de una vivienda libre de cargas, que constituye su vivienda habitual, y necesitan de esa liquidez extra para satisfacer sus necesidades vitales, mientras siguen residiendo en su domicilio hasta que fallecen. En el caso de la Hipoteca Inversa la vivienda puede tener una carga, pero la misma deberá cancelarse con la disposición inicial en el momento de la constitución.

Las dos opciones tienen una importante ventaja fiscal, ya que tanto el dinero procedente del préstamo, en el caso de hipoteca inversa, como el precio obtenido por la venta, en la vivienda inversa, no suponen una tributación fiscal en la declaración de la renta.

Quién se queda con la propiedad es la principal diferencia entre ambas soluciones. En la hipoteca inversa, el propietario sigue siendo el mismo, pues no se transmitirá la propiedad del inmueble. A su fallecimiento lo serán sus herederos. En la vivienda inversa, se transmite la propiedad del inmueble, por lo que el nuevo propietario es un tercero que compra la vivienda y que se convierte en arrendador vitalicio.

La segunda diferencia es el tipo de operación. En la vivienda inversa, se vende la vivienda y se suscribe un contrato de arrendamiento vitalicio. En la hipoteca inversa, se suscribe un crédito hipotecario.

El perfil del usuario de vivienda inversa: persona mayor que necesita un extra de liquidez, y quiere seguir residiendo en su vivienda. El interés del comprador, que puede ser un particular, una sociedad de inversión, etc, es exclusivamente realizar una inversión inmobiliaria en el largo plazo.

La hipoteca inversa es para el propietario una solución útil y eficiente tanto para sí mismo, como para sus herederos. La entidad prestamista concede el crédito, o bien porque es su negocio típico (entidades de crédito), o bien porque es uno de los productos que ofrece a sus clientes para fidelizarlos y aportarles ventajas (compañías de seguros, intermediarios).

Ante la opción de elegir entre vivienda inversa o hipoteca inversa, es importante reflexionar sobre las diferencias entre ambas soluciones de liquidez. El perfil y las necesidades del usuario final serán, por tanto, factores clave a la hora de decidirse por una de las dos opciones.

Aunque lo primero y más importante que uno debe plantearse es si desea o no mantener la propiedad de la vivienda para dejarla o no en herencia.

En Caser Saving & Investment Solutions disponemos de una oferta de Hipoteca Inversa que aporta al cliente la liquidez que necesita a su medida, y que además ofrece unas ventajas y condiciones que se diseñan de acuerdo con sus necesidades.

• Hipoteca inversa Capital Total: Pago único al inicio, calculado en base a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. Dirigido a aquellos clientes que desean un capital inicial elevado. El cliente puede contratar servicios asistenciales por parte de Caser Residencial.
• Hipoteca inversa Disposiciones Mensuales: Pagos mensuales recurrentes, o bien una cantidad inicial más los pagos mensuales. Dirigido a clientes que desean complementar su jubilación de forma mensual. Al igual que con la Hipoteca Inversa Capital Total, el cliente puede contratar los mismos servicios asistenciales.

Los servicios asistenciales específicos para personas mayores que ofrece Caser Residencial son los siguientes:

• Sin límites a lo largo de toda la vida del producto:
  • Incluida una amplia gama de servicios de orientación telefónica:
    • Línea médica 24h
    • Orientación social o dependencia.
    • Línea dietético - nutricional.
    • Línea psicológica.
    • Orientación jurídica.
  • Asesoramiento en ayudas técnicas y descuentos del 7% para el alquiler y compra de elementos de movilidad.
• Durante los 10 primeros años de vigencia del producto:
  • Ayuda a domicilio (10 horas al año) para cuidado físico y atención personal.
  • Una selección de personal para tu vivienda al año.