Diferencias entre Hipoteca Inversa y Nuda Propiedad

La hipoteca inversa y la nuda propiedad son dos soluciones para obtener liquidez dirigidas a personas mayores de sesenta y cinco años, que una vez que han alcanzado la edad de jubilación o están próximas a jubilarse, quieren percibir unos ingresos extra para complementar su pensión de jubilación o, en su caso, disponer de una fuente de ingresos suplementaria. De este modo, pueden hacer frente a sus necesidades, o pueden mejorar el nivel de calidad de vida a su medida, manteniendo la propiedad (según el caso) y el uso de su vivienda, sin tener que amortizar el préstamo en vida.

Con la “hipoteca inversa”, el propietario de la vivienda, una persona mayor de 65 años o afectada por una discapacidad superior al 33%, obtiene de una entidad prestamista, un préstamo garantizado con la vivienda.

Sigue siendo el propietario y tiene el uso de la vivienda, y no tiene que devolver el préstamo en vida. Puede residir en la vivienda o alquilarla. Cuando fallece, sus herederos pasan a ostentar la propiedad de la vivienda, y son los que deben devolver la deuda acumulada, consistente en el capital más los intereses pactados. Lo más habitual es que vendan la misma y que sea en el momento de la compraventa cuando devuelvan la deuda y ellos se queden como herederos con el diferencial.

En la solución “nuda propiedad”, el propietario vende la nuda propiedad de la vivienda y se reserva el derecho de usufructo, lo que le permite residir en la vivienda hasta su fallecimiento.

Las circunstancias personales son, en definitiva, los factores a tener en cuenta para que las personas de mayor edad que quieren obtener unos ingresos adicionales elijan una de las dos opciones.

Hipoteca inversa y nuda propiedad. ¿En qué consisten?

La diferencia básica entre las dos figuras es que en la Hipoteca Inversa no se pierde la propiedad de la vivienda, por lo que se deja la herencia para los herederos, y con la nuda propiedad sí, por lo tanto, lo que uno debe plantearse antes de decidir entre una u otra es si quiere o no mantener dicha propiedad.

Con la hipoteca inversa, el propietario de una vivienda recibe un préstamo que está garantizado con una hipoteca sobre dicha vivienda. La cantidad prestada se determina por varios factores, entre los que son relevantes el valor de la vivienda y la edad del prestatario. Estadísticamente, en condiciones normales de mercado, con el paso del tiempo la vivienda seguramente se habrá revalorizado, por lo que a los herederos les resultará rentable.

La nuda propiedad se define como el derecho de una persona sobre un bien del que es propietario, pero del que no puede hacer uso o disfrute, porque el usufructo recae sobre otra persona que es la que sí puede usar o disfrutar el bien mientras viva. En el caso de una vivienda, la venta de la nuda propiedad es otra forma de conseguir liquidez adicional para la jubilación, en la medida que el propietario, al vender la nuda propiedad de la vivienda a un tercero, se reserva el derecho de usufructo (uso y disfrute de la vivienda), hasta que fallece.

Al igual que con la hipoteca inversa, el vendedor obtiene la liquidez que necesita, bien en un pago único, o en rentas periódicas, o en una combinación de ambos, y sigue disfrutando de su vivienda hasta el momento de fallecer.

Respecto al comprador, su objetivo es realizar una inversión inmobiliaria a largo plazo, porque cuando fallezca el vendedor, será pleno propietario y podrá disponer libremente de la vivienda.

Similitudes Hipoteca Inversa y Nuda Propiedad

Las principales similitudes compartidas entre la hipoteca inversa y la nuda propiedad son las siguientes:

Ambas soluciones de liquidez pueden resultar interesantes para personas mayores de 65 años, que han llegado a la edad de jubilación y necesitan complementar su pensión, u obtener unos ingresos adicionales, bien para hacer frente a unos gastos que pueden aumentar por razones de autocuidado, o bien para mantener un nivel de rentas cuando ya no obtienen ingresos por su trabajo, o mejorar su calidad de vida.
La obtención de liquidez en ambas operaciones presenta ventajas fiscales.
La venta de la nuda propiedad está exenta de tributación en IRPF para personas mayores de 65 años, siempre que la transmisión se efectúe sobre su vivienda habitual.
El dinero obtenido por la hipoteca inversa no tributa en IRPF.
En ambos casos, el cliente elige la forma en la que quiere recibir la liquidez: o bien un pago único al otorgamiento de la escritura notarial, o bien mediante unos pagos periódicos, o bien una combinación de ambos.
Cuando el pago se fracciona con periodicidad mensual, se puede pactar que sea de forma vitalicia hasta su fallecimiento, o bien que sea temporal hasta una fecha determinada. Todo dependerá de las condiciones particulares en la solución acordada, tanto si es la hipoteca inversa, como si se trata de la venta de la nuda propiedad.

Veamos las principales diferencias entre ambas soluciones de liquidez en el siguiente apartado.

Diferencias entre hipoteca inversa y nuda propiedad

	Hipoteca inversa	Nuda propiedad
Formato de la solución de liquidez	Un crédito hipotecario	Una compraventa
Perfil del usuario	Un propietario de una vivienda, mayor de 65 años, que necesita un dinero extra para complementar los ingresos durante la jubilación. Una persona que además tiene herederos, y que quiere beneficios tanto para sí mismo como para sus herederos a futuro.	Un propietario de una vivienda, que desea equilibrar sus ingresos durante la jubilación con una liquidez adicional. No suele pensar en beneficiar a terceros, pues cede la propiedad.
Perfil e intereses de la contraparte	Una entidad financiera de crédito, o una compañía de seguros. Sus intereses suelen ser ofrecer esta operación para fidelizar a sus clientes, aportándoles ventajas a su medida.	Cualquier persona física o jurídica. Su interés suele ser invertir en un inmueble a largo plazo, esperando la revalorización con el tiempo para, cuando llegue el fallecimiento del usufructuario, vender o alquilar dicho inmueble.
Cálculo de la liquidez	Dependerá de factores como la edad, el valor de tasación del inmueble, y sobre todo las condiciones del contrato, formalizado en escritura pública.	Dependerá de factores como la edad, el valor de tasación del inmueble, y la cantidad que el comprador esté dispuesto a desembolsar. Como norma general, la liquidez es mayor a medida que la edad del vendedor es mayor.
Propiedad de la vivienda	El propietario de la vivienda habitual mantiene la propiedad hasta su fallecimiento, pudiéndola alquilar si lo desea. Los herederos, a partir de entonces.	El propietario cede la propiedad de la vivienda y se queda con el uso habitacional. El comprador de la vivienda será nudo propietario hasta el fallecimiento del vendedor. No podrá durante este tiempo, vender ni alquilar la vivienda, aunque sí podrá vender la nuda propiedad a terceros.
Cancelación del producto	Se puede cancelar de forma total o parcial cuando lo desee, al igual que sucede con cualquier crédito hipotecario.	No es posible su cancelación. Cuando fallece el usufructuario, el nudo propietario adquiere el pleno dominio de la vivienda.
Regulación	La Hipoteca Inversa es una solución de liquidez sujeta a una regulación específica que protege los derechos del propietario hipotecante en todos los aspectos de la contratación.	La nuda propiedad es una operación de compraventa entre dos partes, no sujeta a regulación específica.

¿Cuál debo elegir?

Tal como hemos comentado, ambos productos se dirigen a un perfil de usuario final similar: una persona que, en su etapa vital de jubilación, necesita ingresos extra para mantener una calidad de vida a su medida. Pero existen algunas diferencias importantes, que hemos explicado en el artículo, y que esperamos sirvan para una profunda reflexión, que asegure la toma de decisiones correcta. La principal diferencia es el mantenimiento o no de la propia vivienda.

En Caser Saving & Investment Solutions disponemos de una oferta de Hipoteca Inversa que aporta al cliente la liquidez que necesita a su medida, y que además ofrece unas ventajas y condiciones que se diseñan de acuerdo con sus necesidades.

Hipoteca inversa Capital Total: Pago único al inicio, calculado en base a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. Dirigido a aquellos clientes que desean un capital inicial elevado. El cliente puede contratar servicios asistenciales por parte de Caser Residencial.
Hipoteca inversa Disposiciones Mensuales: Pagos mensuales recurrentes, o bien una cantidad inicial más los pagos mensuales. Dirigido a clientes que desean complementar su jubilación de forma mensual. Al igual que con la Hipoteca Inversa Capital Total, el cliente puede contratar los mismos servicios asistenciales.

Los servicios asistenciales específicos para personas mayores que ofrece Caser Residencial son los siguientes

Sin límites a lo largo de toda la vida del producto:
- Incluida una amplia gama de servicios de orientación telefónica:
  - Línea médica 24h
  - Orientación social o dependencia.
  - Línea dietético - nutricional.
  - Línea psicológica.
  - Orientación jurídica.
- Asesoramiento en ayudas técnicas y descuentos del 7% para el alquiler y compra de elementos de movilidad.
Durante los 10 primeros años de vigencia del producto:
- Ayuda a domicilio (10 horas al año) para cuidado físico y atención personal.
- Una selección de personal para tu vivienda al año.