¿Cómo puedo convertir mi vivienda en un piso turístico?

Los propietarios de un inmueble pueden plantearse convertirlo en un apartamento turístico o bien alquilarlo como vivienda de forma permanente. Ambas opciones tienen sus ventajas y sus inconvenientes, y son válidas siempre que se cumplan ciertos requisitos. Pero a la hora de hacer cálculos, y si lo que interesa realmente es la rentabilidad, la primera alternativa ofrece excelentes resultados para sus propietarios. 

Ahora bien, ¿cómo se hace un piso turístico? En la actualidad, el marco regulador comprende el Registro NRA, Ley 12/2023, art. 17.12 LPH, Orden VAU/1560/2025 y disposiciones autonómicas vigentes.

En general, para convertir tu vivienda en un piso turístico, esta tiene que cumplir con unos requisitos y la licencia turística correspondiente, sin olvidar otras consideraciones. 
Para contarte todos los detalles y los pasos a seguir, hemos preparado este artículo. 

Los tipos de vivienda de uso turística en España se clasifican teniendo en cuenta tres factores clave: 

• La normativa específica de tu Comunidad Autónoma (que es quien tiene las competencias).
• La ubicación del inmueble (rural o urbana).
• El tipo de servicios que vas a ofrecer.

A continuación, estos son los tipos de viviendas turísticas que se distinguen en la actualidad en España y sus características principales: 

• Viviendas de Uso Turístico (VUT): este es el modelo más común para particulares. Se trata de pisos o casas independientes que se alquilan de forma completa. Deben estar amuebladas y equipadas para su uso inmediato.
• Viviendas por habitaciones: este tipo de vivienda turística es conocida como comúnmente como"Bed & Breakfast. En esta categoría, el propietario alquila habitaciones individuales mientras él mismo reside en la vivienda. Es una opción muy regulada en ciudades con alta densidad turística para evitar la pérdida de vivienda residencial.
• Apartamentos Turísticos (AT): a diferencia de las anteriores, estos suelen estar integrados en bloques dedicados profesionalmente y de forma exclusiva al turismo. Se rigen por normas más parecidas a las hoteleras y se clasifican por categorías (llaves).
• Viviendas de Turismo Rural: ubicadas en municipios pequeños o entornos naturales. Tienen requisitos arquitectónicos específicos (mantener la estética de la zona) y suelen exigir que la propiedad tenga una antigüedad mínima.

Dar el salto y empezar a comercializar tu casa como alojamiento turístico puede parecer un laberinto de burocracia. Sin embargo, en 2026 el proceso se ha digitalizado para ser más transparente, aunque también es más exigente en cuanto a control y sostenibilidad.

Lo más importante es seguir un orden lógico: primero asegurar que la ley te permite abrir, luego formalizar los papeles y, finalmente, proteger tu inversión. 

Aquí tienes la hoja de ruta para convertir tu vivienda en una vivienda turística paso a paso.

1. Comprueba la viabilidad legal

Antes de gastar un euro en decoración, asegúrate de que el semáforo está en verde, o lo que es lo mismo, puedes convertir tu vivienda en turística sin problemas. Para ello, ten en cuenta lo siguiente: 

• Tus vecinos tienen la palabra: revisa los estatutos de tu comunidad de propietarios. Según la Ley de Propiedad Horizontal vigente, los vecinos pueden prohibir nuevas viviendas turísticas si el 60% de los propietarios (3/5 partes) vota en contra. Si ya está prohibido en los estatutos, no podrás empezar.
• Urbanismo y Zonas Tensionadas: acude a tu ayuntamiento. No se permiten licencias en Viviendas de Protección Oficial (VPO) ni en zonas declaradas tensionadas donde existan moratorias.
• Ojo a la caducidad: en 2026, la mayoría de las licencias ya no son para siempre. Muchas ciudades las otorgan de forma temporal (por ejemplo, renovables cada 5 años), sujetas a que la zona no se sature.

2. Prepara la documentación técnica

Para que tu casa sea legal, debe cumplir unos estándares mínimos de calidad y respeto al medio ambiente:

• Cédula de habitabilidad: el documento que certifica que la casa es segura.
• Certificado de eficiencia energética: muchas comunidades ya exigen una calificación mínima, normalmente evitar etiquetas F o G, para permitir el uso turístico.
• Plano y medidas de seguridad: debes tener un plano de la vivienda, extintores instalados y señalización de emergencia.

3. Presenta la Declaración Responsable 

Este es el paso donde comunicas oficialmente a tu Comunidad Autónoma que vas a empezar la actividad. Se hace a través de su sede electrónica, es decir, online. 

Al presentar la Declaración Responsable declaras bajo tu responsabilidad que cumples todos los requisitos (seguridad, plazas, equipamiento). En ese momento, te asignarán un número de registro autonómico.

4. Consigue el código NRA estatal

Una vez tengas tu registro autonómico, debes acudir a la Ventanilla Única Digital (VUDA) del Ministerio de Vivienda. Allí obtendrás el Número de Registro de Alquiler (NRA).

Sin este código NRA, plataformas como Airbnb o Booking tienen prohibido por ley publicar tu anuncio y lo eliminarán automáticamente.

5. Contrata un seguro y gestiona el alta fiscal

Para convertir tu vivienda en una vivienda de uso turístico, necesitas disponer de un seguro específico. De este modo, olvídate del seguro de hogar convencional. Necesitas un seguro de alquiler vacacional que incluya la Responsabilidad Civil ante huéspedes y la comunidad.

Además, deberás declarar tus ingresos a Hacienda. Si solo alquilas el piso, tributas como rendimiento del capital inmobiliario. Si ofreces servicios de tipo hotelero (limpieza diaria, desayuno, cambio de sábanas durante la estancia), deberás cobrar un 10% de IVA y declararlo trimestralmente.

6. Registra a tus huéspedes en SES.HOSPEDAJES

Por normativa de seguridad nacional, es obligatorio identificar a cada viajero mayor de 14 años. 

En este sentido, debes enviar los datos de su DNI o pasaporte en las primeras 24 horas tras su llegada. Este proceso se hace a través de la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior. Es un trámite rápido, pero no cumplirlo conlleva multas muy elevadas.

Ya sea un chalet o un apartamento, para que tu propiedad sea considerada legalmente una Vivienda de Uso Turístico (VUT) y no otro tipo de arrendamiento, debe cumplir con ciertos condicionantes legales y de equipamiento.

En este sentido, no se consideran pisos turísticos:

• Las viviendas que se ceden de forma gratuita (sin contraprestación económica).
• Los inmuebles contratados por un tiempo superior a un mes a la misma persona (aunque esto puede variar según la Comunidad Autónoma, la clave hoy es la finalidad vacacional).
• Las viviendas situadas en el medio rural, que se rigen por su propia normativa específica.
• Los conjuntos de tres o más apartamentos en un mismo inmueble (o contiguos); en este caso, la ley suele obligarte a registrarte como "Apartamento Turístico" (modalidad empresarial), con requisitos más exigentes que una vivienda particular.

Los requisitos para Viviendas de Uso Turístico (VUT) en España en 2026 se dividen en dos bloques principales: técnicos/equipamiento (condiciones físicas de la vivienda) y legales (trámites y autorizaciones). 

Entre los requisitos técnicos y de equipamiento se encuentran los siguientes:

• Cédula de Habitabilidad: vigente y que cumpla la superficie mínima (25-30 metros cuadrados para estudios).
• Eficiencia Energética: certificado en vigor, evitando etiquetas F y G en zonas reguladas).
• Climatización: calefacción y aire acondicionado obligatorios según zona climática.
• Seguridad: botiquín, extintor señalizado y detectores de humo (obligatorios en la mayoría de CCAA).
• Dotación completa: Wi-Fi, mobiliario, electrodomésticos, menaje, toallas y sábanas, con repuesto.
• Oscurecimiento: persianas o cortinas opacas en todos los dormitorios.

Y los requisitos legales y administrativos que debe cumplir una vivienda de uso turístico son los que se mencionan a continuación:

• Veto Comunitario: confirmar que no hay prohibición en estatutos (voto de 3/5 de los vecinos según LPH).
• Código NRA (Ventanilla Única): registro estatal obligatorio para poder anunciarse en plataformas (Airbnb/Booking).
• Licencia Autonómica: número de registro obtenido mediante Declaración Responsable telemática.
• Seguro de alquiler vacacional: póliza específica para uso turístico con cobertura de responsabilidad civil. 
• Hojas de reclamaciones: modelo oficial disponible y cartel anunciador visible en la vivienda.
• Registro de Viajeros: comunicación de datos a SES.HOSPEDAJES en las primeras 24h.
• Cumplimiento Urbanístico: no ser VPO ni estar en zonas con moratoria o tensionadas.
• Obligación Fiscal: Alta en el censo y declaración de ingresos según la Orden VAU/1560/2025.

La licencia de apartamento turístico es un documento necesario para alquilar un inmueble con este uso. Sin embargo, los pasos que hay que dar para alquilar de forma legal una vivienda con uso turístico cambian de una comunidad autónoma a otra, por lo que conviene preguntar en cada caso cuáles son los trámites necesarios.

Para legalizar tu vivienda y conseguir la licencia turística, debes seguir estos tres pasos obligatorios:

1. Compatibilidad municipal: Antes de nada, solicita en tu Ayuntamiento el Informe de Compatibilidad Urbanística. Este documento confirma que tu zona y tu edificio permiten el uso turístico.
2. Declaración Responsable: con la validación por parte del ayuntamiento, accede a la sede electrónica de Turismo de tu Comunidad Autónoma. Deberás presentar una Declaración Responsable confirmando que cumples los requisitos (habitabilidad, seguridad y seguro de RC). Al momento obtendrás tu número de registro autonómico.
3. Código NRA Estatal: el paso final es darte de alta en la Ventanilla Única Digital (VUDA) del Ministerio de Vivienda. Allí vincularán tu licencia al Número de Registro de Alquiler (NRA), código imprescindible para poder publicar tu anuncio en cualquier plataforma digital.

El coste total de poner en marcha una vivienda turística en 2026 varía según la ubicación, pero estos son los gastos medios que debes prever:

• Tasas administrativas: el registro estatal es gratuito. Sin embargo, las tasas autonómicas y municipales por la tramitación de la licencia oscilan entre 0 € y 350 €, dependiendo de la ciudad.
• Informes técnicos: si no los tienes actualizados, el Certificado Energético y la Cédula de Habitabilidad suponen un coste de entre 100 € y 200 €.
• Seguro de alquiler vacacional con cobertura de Responsabilidad Civil: es un requisito legal para obtener la licencia. El precio depende de las coberturas, pero es una inversión mínima comparada con la protección que ofrece frente a daños a huéspedes o a la comunidad.

Operar una vivienda turística sin los permisos en regla ya no es solo una falta administrativa. En 2026 es un riesgo patrimonial crítico debido a la digitalización del control estatal. 

A continuación, estos son los riesgos de alquilar una vivienda sin licencia turística:

• Multas económicas elevadas: las infracciones graves parten de los 3.000 €, pero en regiones con alta presión turística (como Baleares, Cataluña o Madrid) pueden alcanzar los 100.000 € o incluso 600.000 € en casos de reincidencia o fraude.
• Anulación de tu seguro de alquiler vacacional: ante cualquier siniestro (incendio, inundación o robo), si tu compañía detecta que realizas una actividad comercial no declarada y sin licencia, no cubrirá los daños. Te quedarás sin indemnización y deberás pagar las reparaciones de tu bolsillo.
• Expulsión de plataformas digitales: Airbnb, Booking y similares ahora cruzan datos con el registro estatal (NRA). Si tu código es falso o falta, borrarán tu anuncio y bloquearán tu cuenta de forma inmediata y permanente.
• Problemas con Hacienda: el nuevo sistema SES.HOSPEDAJES y la Orden VAU/1560/2025 obligan a informar de cada estancia. Hacienda detectará ingresos no declarados, lo que conlleva paralelas fiscales con sanciones del 50% al 150% sobre lo no pagado.
• Conflictos y demandas vecinales: Las comunidades de propietarios pueden solicitar el cese forzoso de tu actividad por vía judicial. Si no tienes licencia, no tienes defensa legal posible y podrías enfrentarte al pago de costes judiciales.